一、要充分认识土地资源的价值

从各个县区、市直有关部门的发言来看，应该说大家对城区土地资源价值的认识越来越到位，体会越来越深。从市里来看，我们建立了土地储备中心，通过清收、规范、盘活土地，制止集资建房，实施严格的招标挂牌拍卖制度等，使土地价格迅速攀升，产生了非常明显的效益。近两年新区依法收回的土地就有300多亩，价值超亿元。今年已经实现土地收益一亿多元，最近还要拍卖一些土地，可以再实现收益四五千万元。过去新区建设处于启动和初期阶段，现在达到一定规模、形成一定气候，土地的价值一定要充分体现出来，使新区基础设施建设资金进入良性循环。

在如何充分发挥城市土地资源价值方面，我们通过这几年的工作有几点体会。一是要与规划紧密结合，搞好策划和运作。比如要结合较大规模的住宅小区建设，搞好学校、医院的布点，主要、次要的商业中心的确定，绿地、水系、步行系统的规划及建设等，这些都会带来相关地段的土地增值。二支渠改造投资达几百万元，由于相关地段土地已经出让，土地的增值政府没有得到。但再往东的改造就是规划在先，土地因此能够得到增值，算大帐是一举两得的事情。

二是要确定好挂牌土地的起价。经营性土地挂牌拍卖，底价的确定是很重要的决策。从目前新区的实际情况看，少数地块能够形成竞争的局面，多数还没有形成竞争局面。这就要求对开发商的成本进行精细测算，对拍卖土地的定价、开发商能获取多少利润等做到心中有数，这样跟开发商谈判时才言之有理，让人心悦诚服，挂牌起价的确定才能科学。工业用地虽然实行协议出让，出让价格的确定也要力求科学。我们已经制定实行了分类管理的办法，根据高新技术项目或投资规模大小等来确定地价高低。今天通过讨论，我们又把工业用地地价与容积率联系起来，这样定价就更为科学，能够促使企业建多层厂房，节约土地和政府基础设施投入，效果、效益都应是明显的。

三是要严格土地管理。现在市里对土地的审批非常严格，已经形成了一套规范的管理程序。我们希望各县区对土地资源价值也要认识到位，对土地管理工作高度重视，讲规范，讲科学，讲运作，讲效益。对区里出让或改变土地用途实现的收益，市里的态度和原则很明确，就是取之于哪里用之于哪里，支持你们的城建工作。县里更要强化土地管理工作，加强策划和运作。这其中有很多细节需要掌握。市里也是在不断总结经验教训中一步步提高的，许多做法县区可以借鉴。大家要非常强烈地意识到，下一步新城区的扩张，老城区的“退二进三”、改变用途等，都有大量的土地价值可以开发利用。要看到土地资源的流失是最大的损失浪费。因此，土地管理工作，规范是第一位的。国土部门强化管理不是摆关设卡，而是为了发挥土地资源价值，对各级财政提供更多的资金支持，这一点请县区有正确认识。当然土地管理部门在强调规范管理的同时，也要注意进一步提高工作效率，提高服务水平。

二、要充分认识城市规划的重要性

看到新区今天的美好面貌，人们首先感觉到的可能就是规划与规划管理工作的科学有力。规划管理不仅是把道路规划得有条不紊，更有大量的内容在后面。老区要想通过改造建设形成一个新的面貌，两县县城将来要超出一般意义上的县城的档次，规划都起着决定性作用。规划的必要性、严肃性怎么强调都不过分，必须长期不懈地抓好规划的编制和批后管理。大家对此要有充分的认识。将来要通过更多程序化的工作和制度设计体现规划的严肃性，避免长官意志和不适当的行政干预，避免人情问题和腐败行为。市里对规划非常重视，近几年来规划工作力度之大前所未有。市里专门成立了规划管理专家组，一些重要的规划设计大家一起研究、商量。特别是聘请了外面一些高层次专家给我们指导，请高水平的规划设计研究院给我们做各项专项规划，并落实到具体行动上。修编了总体规划，进行了城市总体设计，道路绿化、绿地、水系、管网等公共设施的专项规划，新区人行步道系统，商业中心的规划、一些小区的控制性规划，都跟土地出让紧密结合，体现了规划的重要意义和价值。甚至建筑外墙用什么颜色，太阳能热水器、滴水线如何设置等问题，我们都在建筑设计上进行把关，来体现建设节约型社会的要求。正是由于我们高度重视规划，才使得外地一些高层次的专家对我们市的工作非常认可，愿意到我市给予指导，提出好的意见建议。

刚才凤喜副市长讲到，规划工作要体现以人为本，建设生态、宜居城市，这是新区的基本定位。老区、两县县城规划既要切合自己的实际，也要尽可能体现这些新的理念。这方面的内容很多。除了大的规划外，还有许多具体的规划内容，不仅包括生态建设，公共绿地，也包括城市的各项功能的完善，包括文、教、卫、体，也包括公共座椅的摆放，路标的人性化设计、步行系统等等。这些都需要我们在工作中有强烈的学习意识，对外地包括国外的好的经验、办法加以借鉴、加以创新，在此基础上形成我们的特色，体现我们的现代理念。[Page]

三、要进一步提高城市建设与管理水平

政府所关注的城市建设包括道路管网等基础设施、公共设施，如垃圾处理厂、污水处理厂、水厂以及垃圾中转站、学校、医院等很多硬件方面的内容，也包括强化城市功能、完善管理制度等“软件”方面的工作。有些功能如绿地建设要靠政府，有些如商业、休闲娱乐设施建设则要靠市场力量。现在在新区生活久了感觉比较单调，就是因为这里的城市功能还不太完备。这方面的功能需要我们有意识地去研究、引导和完善。小区建设也要注意提高品位、强化功能，这方面的理念需要不断更新，和不断变化的市场需求相适应，同时也需要我们通过规划去引导开发商提高开发档次，引导群众更新住房消费理念。现在几个新建小区的销售情况非常好，房价有不小提升，购房户看中的就是小区的功能全、环境好、品位高。这样我们能够一举两得：一个是居民居住条件、生活水平得到提高，一个是城市品位得到提高，而且两者是相辅相成的。

要特别重视精细化管理。城市管理水平的高低体现了一级政府的能力。我市招商引资的金字招牌是新区，这其中有规划管理的基础作用，也有城市管理的积极作用。客观地说，新区管理水平总体应该是比较高的，这对外来投资者增强对我们的信任感是相当有益的。当然我们还不能满足，要有更多要求。比如说如何做到随时随地发现和解决包括背街小巷、社区管理方面的各种漏洞和问题。市里正在安排开发区管委借鉴北京市东城区的城市管理理念的内核，用一种经济适用但同样有效的制度方法，进一步强化新区的管理，建立一套更为科学的管理制度。基本内容包括建立一套综合巡查制度和一支综合巡查队伍，在建立制度并对巡查人员进行专门的培训后，划分责任区，把责任落实到人。通过巡查及时发现城管方面的问题，包括垃圾的倾倒、窨井盖丢失、污水外流、绿地损坏、地面裸露、路灯和喷水喷头损坏、非法广告、占道经营、乱停乱放、交通堵塞等等，并将这些信息及时汇总到管理中心，通过计算机管理，及时将相关工作安排有关部门落实，通过责任划分和计算机管理，有利于对各个环节责任人的监督，有利于对工作人员的绩效进行考核。我们经常发现，许多城市管理问题不能得到及时发现和解决。有好些事情拖了几个月，群众把信写到我这里了，我批下去，问题就解决了。为什么有关部门的工作人员自己就发现不了这些显而易见的问题并及时解决这些问题呢？这里有责任心问题，有工作能力问题，但也有一个对工作人员进行培训的问题，有一个制度、方法问题。希望通过这套管理系统的设计运用，能在一定程度上解决好制度、方法问题。与这套管理制度相配套的还有一个监督制度，要实行分层次的监督。通过一级一级的监督，及时发现各个环节的责任并进行追究，以使这套制度长期有效运转。开发区建立好这套系统并运行一段时间加以完善后，再向其他县区推广。我相信只要这项工作能够做好，我们的城市管理水平就能再上新台阶。

城市管理还包括施工场地管理、道路遗撒、环卫、管道开挖等诸多问题，都要逐步加以规范，建立越来越严格的管理制度。比如说管理开挖。由于一个城市不可能不开挖管道，不可能所有管道一下子全部入地。问题不在于挖不挖沟，而在于怎样加强对开挖的管理，缩短开挖时间，保证回填质量。道路遗撒和扬尘是影响城市环境和居民生活质量的一个重要因素，看似小事，实际上是大事，加强这方面的管理是政府的一项重要职责，我们要积极推进。首先要解决城市地面裸露问题，将来还要强制解决煤矸石山和煤场裸露的问题。今年市里要求新区通过绿化、硬化，年底前消除裸露的土地，然后把这一工作向周边地区延伸。老区这方面的管理也要逐步推进。再如对商业门面房的管理。现在住宅楼下的商业房比较多，有些从事餐饮、娱乐等行业，形成油烟、噪音等，影响楼上居民的正常生活，经常有人向市政府举报、投诉。这方面的管理要加以严格。今后的规划还要注意改变这种商业模式或对商业内容加以更严格的限制，还要改变过去每条街都有门面房的状况，在有些街道可以创造幽静的环境。在新城区扩张、老城区改造建设过程中，这方面工作注意得越早，就越能够减少将来的被动。城市管理的内容非常丰富，需要负责城市管理的干部职工加强思考和研究，不断提高这方面的知识和管理水平，并通过建立完善制度，使城市管理水平不断提高。

四、对各县区工作的一些看法

新区目前的发展思路，就是在继续强化产业支撑的同时，突出解决好人气问题。为此，一是积极推进老区改造。这不仅有利于老区环境的改善和居民生活水平的提高，而且可以促进老区居民向新区搬迁，有利于新区人气聚集。二是加快新区的村庄改造。要充分开发新区2万多农村人口这一宝贵的资源，下大力气推进新区村庄改造，促进城乡一体化发展。三是通过　推介努力吸引周边市人口入住新区。此外，还要通过促进产业发展、休闲旅游度假项目建设以及会议、会展等活动增加带来的人员流动增加新区人气和经济活力。[Page]

老区改造要把山城区与鹤山区结合起来考虑。这个思路一定要明确，山城区、鹤山区规划要统筹考虑。要充分利用好老区的土地资源，尤其是在改变土地用途或出让土地时，要针对不同情况采用不同的运作办法，力求最好的效益。对老区的房产资源，要在摸清底子后采取一些必要的措施。要规范对老区商业的管理，提升商业档次，这样既能改变城市面貌，也能带来税源的增加。城市建设资金的来源，一方面靠土地资源的开发利用、城市建设带来的税收等，另一方面靠商业档次提升带来的商业税收，而且后者的潜力非常大，效果非常直接，各县区都要而且理应重视这方面的工作。市里下决心取消老区的马路市场，区里也要下决心治理门面房。相信通过几年的改造会使老区的面貌发生明显改善。

淇县的城市建设也涉及新、老城区，新城区土地运作要借鉴开发区的经验教训，老城区改造也要借鉴市里对老区改造的经验教训，当然更重要的是你们自己结合具体情况积极探索。通过对新城区的建设和老城区的改造，使淇县城市面貌能够随着经济发展得到明显改善，要有超出一般县城的城市形象。

浚县在城建方面也在努力，但还要进一步加大力度。要通过规划进行概念性的引导，让大家充分认识到新城区的增值潜力，形成开发气氛。对老城区的改造要有策划、有办法、有力度、有更大进展。同时要符合历史文化名城的改造特点和要求。

城市建设是我市加快城镇化步伐，实现城乡一体化最重要的内容。只有加快城镇化进程，城乡一体化才能取得实质性进展，才能有特色。新区、老区、两个县城这四个平台是我市城乡一体化工作的主体，再加上新老区连接带，我们的舞台是足够大的。各县区、市有关部门要投入足够的力量，努力推进各项工作。在此基础上要延伸到一些重点乡镇，借鉴城市的一些做法，抓好经济建设，搞好乡镇规划和土地运作，形成产业支撑，增强镇区功能和集聚能力，使乡镇实现更健康、更顺利的发展。

通过今天这次座谈会，大家交流了各自在土地管理和城市规划化建设管理方面的经验和知识，对此有了更加深刻的认识，但重要的还是平时多学习、多借鉴、多交流。要在规范运作的前提下，解放思想，创新思路，强化措施。同时，还要认真学习借鉴市里各部门以及外地一些好的做法，推动这方面的工作不断迈上新台阶。

谢谢大家！