2008 年第一季度 ,我市房地产市场在国家宏观调控政策的影响下整体上保持持续健康的发展趋势。与去年同期相比，房地产开发投资略有下降，在建商品房面积保持稳定增长，市场供给充足、市场需求趋于平稳，销售价格平稳上涨，销售面积明显下降。随着国家对房地产业调控力度的不断加大，投机性消费和投资性消费得到进一步遏制，住房结构更趋合理，市场秩序更加规范，市场消费日趋理性成熟。

一、国家及我省房地产市场运行情况

从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。因此 ,我国部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

今年一季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，我省房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量环比持续下降，住房市场呈现一定的观望态势。

二、我市房地产开发运行情况

1 、房地产开发投资

截止到 2008年 3月底，全市共有房地产开发企业 62家，房地产开发项目 43个，在建工程面积 137.25万平方米 ，同比增长 33.4％；一季度累计完成房地产开发投资 1.14亿元（不含土地投资），同比下降 31.7％，环比下降 42.6%。从数据中可看出，房地产开发完成投资从 2007年第二季度开始逐渐呈下降趋势，在建面积的增长与投资额的降低，预示着我市相当一部分房地产开发项目目前正处于工程收尾阶段，今后一段时间竣工面积将保持较高的增长率，将有大批竣工房屋投放市场。

2 、在建商品房面积

2008 年第一季度，房地产开发企业在建工程面积共 137.25万平方米，同比增长 33.4％，环比下降 5.85。其中在建商品住宅面积 120.12万平方米、 9617套，同比增长 45％。依统计数据分析，与 2007年 130.33％的同比增长率相比，本季度在建商品房建筑面积的同比增速明显下降，但从总体来说，从 2006年第四季度开始，我市的在建规模一直保持在 100万平方米以上，保持了较高的施工量，反映出我市房地产开发目前的平稳发展势头。

3 、商品房开工面积

全市房地产开发企业本季度累计开工总面积 10.71万平方米，同比增长 65.3％ ，环比下降 51.6%。其中商品住宅累计开工 8.75万平方米、 732套，同比增长 57.1％。与 2007年相比， 2007年一季度的商品住宅开工面积同比下降了 62.60％，预示着今年一季度房地产开发呈低开高走态势。

4 、商品房竣工面积

一季度房地产开发企业累计竣工总面积 17.92万平方米，同比增长 5.1％，环比增长 160.5%。 其中商品住宅累计竣工 14.45万平方米、 1256套，同比增长 1.3％。据在建项目统计数据分析，由于 2007年在建面积较大，因此， 2008年累计竣工面积将保持较高的增长率。

5 、商品房销售情况

一季度累计销售住宅 3.54万平方米、 271套，同比下降 35.3％，环比下降 57.5%；累计销售商业用房 0.13万平方米，同比下降 75.9％。商品住宅销售面积较去年同期 147.51％的同比增长率明显下降，说明商品房市场供给充足、市场需求趋于平稳，投机性消费和投资性消费得到进一步遏制。

6 、经济适用房建设情况

我市目前尚无经济适用房建设项目，但目前的采煤沉陷治理项目和矿务局棚户区改造项目从其拿地方式、定向安置和销售价格上类似于经济适用房项目。采煤沉陷治理项目开始于 2003年末，总规划建筑面积 85.2万平方米，目前已竣工 32.2万平方米，在建 41.5万平方米。矿务局棚户区改造工程开始于 2007年，总规划建筑面积 110万平方米，目前已开工总规划建筑面积的 80%以上。

采煤沉陷治理项目和矿务局棚户区改造项目弥补了我市无经济适用房的空白，丰富了我市的住宅供应结构，弥补了我市中小户型的不足，同时也在新区安置了大量常住人口，为我市的人口膨胀和商业繁荣创造了有利的条件。但由于这两个项目的安置性太强，势必影响到住宅小区配套设施的品质，同时，大量被安置居民集中聚集于几个住宅小区所带来的负面影响也将在日后显现。

三、商品房销售价格

本季度新区多层商品住宅销售均价为 1885元 /m2，较上季度上涨了 49元 /m2，环比上涨 2.7％，涨幅比上季度高 0.6个百分点；较上年同期上涨了 137元 /m2，同比上涨 7.8％，涨幅比上季度高 1.1个百分点。其中淇河路以北均价为 1595元 /m2，基本保持了上季度价格水平，淇河路以南均价为 2147元 /m2，较上季度上涨了 84元 /m2，环比上涨 4.1％，涨幅比上季度高 0.6个百分点。

从对比图上可知，我市的商品住宅销售价格呈稳步上升态势，而且随着建筑材料价格和人工工资水平的不断提高以及我市房地产开发市场的日趋规范，我市商品住宅的销售价格还将呈上升趋势。

本季度高层商品住宅销售均价为 2508元 /m2，目前均在淇河路以南，较上季度上涨了 100元 /m2，环比上涨 4.2％，涨幅比上季度高 0.1个百分点。               

从图上可知，我市高层商品住宅的销售价格涨幅较大，说明高层住宅已逐渐被我市市民所接受，而随着我市土地集约化利用程度的不断提高和满足我市改善市容市貌的需要，高层住宅将逐步成为今后我市房地产市场的新宠。

本季度新区商业用房均价为 4138元 /m2，老区商业用房均价为 4286元 /m2，基本保持了上季度的价格水平。

四、房地产二级市场

我市二手房市场受商品房市场价格的影响，市场价格同期相比呈上升趋势，成交量有较大提高，升温迹象明显。

（一）二手房交易同比呈上升趋势

2008 年第一季度我市二手房交易登记 249套，成交面积 2.18万平方米，成交金额 2亿元，与去年同期相比成交套数 、 面积及金额分别上升了 5％， 11％， 20％。全市二手住宅房平均交易价格为 1118元 ／平方米 ，同期相比增长 23%，其中新区二手住宅房平均价格为 1530 ／ 平方米 ,同比增长 34%，环比增长 8%；老区二手住宅房平均价格为 706元 ／ 平方米，同比增长 3%，环比下降了 13%；其中，新区淇河路以北地段二手住宅房价格为 1393元／平方米，淇河路以南地段二手住宅房价格为 1500元／平方米。受新区商品房价格影响，我市新区二手房价格涨幅远远大于老区二手房价格增长幅度。预计随着我市商品房市场价格的反弹，我市二手房市场会呈上升趋势。

（二）房地产抵押市场同比呈滑坡趋势

2008 年第一季度我市房产抵押登记 454件，抵押面积 5.3万平方米，抵押金额 0.99亿元，抵押件数同期相比基本持平、 抵押金额同比下降了 30％，抵押面积同比下降了 40%；贷款金额 0.56亿元，同期下降了 26%。

房地产抵押市场呈现滑坡趋势，主要是因为春节前后银行部门紧缩银根，群众购房消费热情减退，房产抵押贷款量呈下降趋势，预计随着房地产市场的进一步活跃，在政府没有大的房地产抵押贷款限制政策的出台，预计在第二季度我市房地产抵押市场将会升温。

（三）新建房屋登记面积同比大幅度上升

2008 年第一季度我市新建房屋登记 560 套，登记面积 8.12万平方米，同期相比登记套数和面积分别上升了 76％， 24 ％。同期相比我市新建房屋登记面积有较大幅度上升。 主要是因为我市 湘江翡翠城、淇水春天、 美景绿城、嘉年华、朝阳逸居等几个大型住宅小区一期二期相继建成并投入使用，符合房产登记条件，新建房产登记面积同期相比大幅度上升。预计第二季度随着我市帝王广场、锦绣江南等新建小区的相继建成并投入使用，我市新建房产登记面积将会有大幅度上升。

（四）商品房成交登记面积同比增幅巨大

2008 年我市新建商品房成交登记 347套，成交面积 4.18万平方米，成交金额 0.65亿元，与去年同期相比成交套数 、 面积 及金额 分别 增长了 400％， 671％， 445％。

我市新建商品房成交登记面积同比增幅巨大，主要原因是我市 2006年 2007年新建商品房住宅小区相继建成投入使用，开发企业办理房产初始登记积极性较高，个人产权意识增强，造成本年度第一季度商品房交易登记量大幅度上升。